양도소득세는 참 많이도 바뀝니다. 그리고 자주 바뀌죠. 이렇다 보니 1세대 1주택 비과세 요건이 매번 헷갈립니다. 언젠가부터 2년을 거주해야 하는 조건이 있다고 들었는데 또 최근에는 이 요건이 없어졌다고 하는 얘기도 들은 것 같습니다. 양도세 비과세 조건 한 번 알아보겠습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
보통의 경우 집은 한 채 가지고 살아가는 가정들이 많죠. 물론 주택으로 투자를 하는 사람들은 2채 3채도 갖겠지만 우리같은 서민들은 대부분 집 한 채도 마련하기 쉽지 않습니다. 뉴스에서 매번 나오는 양도세가 중과세된다. 잘못하면 50%, 70%까지도 내야 한다더라 하는 얘기는 우리와는 동떨어져 있는 것 같기도 합니다. 왜냐하면 1세대 1주택인 사람은 양도세를 비과세 받는다는 것을 알기 때문입니다. 그런데 이 1세대 1주택 비과세 요건이 자꾸 바뀝니다. 그래서 막상 집을 팔 때가 오면 내가 혹시 비과세 못받는 건 아닐까 하는 걱정도 들죠. 특히 2년을 거주해야 한다는 소리를 얼마 전 들은 거 같은데 또 없어졌다는 소리도 들은 거 같습니다.
집 한 채 가지고 있는 사람이야 그 집에서 살게 되니 뭔 걱정이냐고 할 수 있겠지만 실상은 그렇지 못한 경우가 많습니다. 예를 들어 아파트 분양을 힘들게 받았는데 자금적인 문제 등의 이유로 들어가 살지 못하고 나는 다른 곳에서 전세를 살고 있는 경우나 집을 샀는데 직업 문제 등으로 다른 곳에서 임대로 살고 내 집은 전세를 주는 경우 등 여러 사례가 많이 있죠.
1세대란?
먼저 1세대 1주택 비과세에서 세대의 조건을 알아야 합니다. 여기서 1세대라는 것은 동일한 주소에서 함께 생계를 같이 하는 가족을 말합니다. 그리고 가족의 범위는 본인과 배우자 그리고 본인 또는 배우자의 직계존비속 또는 형제자매를 의미합니다. 물론 이 기준은 양도일 현재 시점으로 판단합니다. 다만 배우자는 따로 살아도 한 가족으로 판단하며 자녀 역시 나이나 소득 수준으로 보아 독립적인 생활을 하기 어렵다면 별도의 주소지로 되어 있어도 한 가족으로 볼 수 있다는 것을 유의해야 합니다.
1주택이란?
이러한 1세대 구성원이 모두 합해 1개의 주택만을 소유하고 있어야 합니다. 물론 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택이 되는 것은 예외입니다. 그리고 주택은 상시 주거용으로 사용되는 건물로서 건축물대장에 ‘주택’이라고 반드시 나와야 하는 것은 아니고 실제 사용 용도가 주택이면 주택으로 봅니다. 예를 들어 오피스텔은 주거용 건물은 아니지만 실제 주거용 건물로 사용하고 있다면 주택에 포함되는 식입니다.
보유 및 거주 요건
1세대가 1주택을 소유하고 있는 경우 취득일로부터 양도하는 시점까지 보유한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 보유 기간이 2년 미만인 경우 단기 양도로 보아 1세대 1주택 비과세에서는 제외됩니다. 또한 거주 요건도 있는데 취득일 현재 조정대상지역에 위치하고 있었다면 2년 이상의 거주 기간도 반드시 필요합니다. 이 부분은 아래에서 다시 설명합니다.
12억 초과 여부
1세대 1주택 비과세에서 고가 주택은 제외됩니다. 현재 세법으로 ‘고가 주택’은 12억원을 초과하는 경우입니다. 다만 이 때에도 12억을 초과하는 부분만 과세가 되고 12억까지는 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
2년 거주 요건의 판단
오늘 얘기하려고 하는 1세대 1주택 비과세에서 2년 거주 요건의 판단입니다. 한참 부동산 과열이 사회적 이슈가 되었을 때 세법이 강화되면서 조정대상지역이라는 제도를 만들었습니다. 이게 무엇인지는 여기에서 자세히 설명은 생략하겠습니다만 이 조정대상지역에서는 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서 반드시 2년 이상을 실제 거주해야 하는 조건이 있었습니다. 그런데 몇 년 전만 해도 대부분의 지역이 조정대상지역에 속하면서 2년 거주 요건은 비과세에서 반드시 필요한 것으로 여겨 왔습니다.
하지만 현재는 다시 대부분의 지역이 조정대상지역에서 풀려 있죠. 이렇다 보니 많은 분들이 이 2년 거주 요건이 이제는 필요없다고 생각하시는 것 같습니다. 하지만 이 부분은 주의해야 합니다. 결론적으로 말씀 드리면 이 2년 거주 요건의 적용은 양도일 현재가 아니라 해당 주택을 산 취득 시점이 기준이라는 것입니다. 만약 아파트를 취득하던 시점에서 그 지역이 조정대상지역이었다면 양도하는 지금 조정대상지역에서 풀렸다고 해도 2년 거주 요건이 적용된다는 것입니다. 이 부분을 헷갈려 하시는 분들이 많은 것 같습니다.
보통 조정대상지역의 시행이 2017년 8월 2일 이었으니 이 시점 이전에 취득했다면 2년 거주 요건은 신경쓰지 않아도 됩니다. 하지만 이 시점 이후에 취득한 경우라면 해당 지역이 언제 조정대상지역에 포함되었는 지를 확인해야 합니다.
| 2017년 8월 2일 이전 취득 | 2년 거주요건 미적용 |
| 취득일 시점 조정대상지역 X | 2년 거주요건 미적용 |
| 취득일 시점 조정대상지역 O | 2년 거주요건 적용 |
| 취득일 시점 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
| 양도일 시점 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
| 거주 요건 적용 여부 | 미적용 | 적용 |
그러므로 지금 집을 양도하시려는 분들 중에 현재 조정대상지역이 풀렸으니 2년 거주 요건을 채우지 않아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을 것으로 생각하시는 분이 계시다면 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다. 취득하는 시점이 조정대상지역이었다면 거주 요건을 충족해야 합니다. 반대로 취득일에 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건을 필요 없게 됩니다.