부동산을 거래할 때 사실과 다른 계약서를 쓰는 경우가 있습니다. 소위 다운계약서나 업계약서라고 하는 것인데요. 이런 다운계약서는 양도세를 줄이려는 목적이 가장 크기는 합니다. 허위계약서를 쓰면 1세대1주택 비과세도 못받는다는 말이 있습니다. 다운계약서로 인한 불이익 처벌 등을 알아보겠습니다.
다운계약서 (업계약서) 작성하는 이유
요즘에는 실거래가 신고 등의 절차가 있어 상당 부분 예전보다는 줄어든 것이 사실이긴 합니다만 간혹 다운계약서의 작성을 요구하는 경우가 있습니다. 특히 분양권 시장 등 급격히 가격이 상승하는 지역에서 매물이 없을 때 즉, 매도인이 우위인 시장에서 많이 발생합니다. 가장 큰 이유는 양도가액을 줄여 양도세를 덜 내보려는 목적일 것입니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 세금을 부과하기 때문에 아무래도 양도가액이 줄면 그만큼 세금도 줄어들겠죠.
매수인 입장에서는 거래 금액이 줄면 취득세 부담이 줄 수 있습니다. 취득세 역시 매매금액에 일정율을 곱하게 되어 있기 때문에 신고되는 금액이 적으면 그만큼 세금이 줄겠죠. 어쩌면 양도인과 양수인 모두의 필요가 충족되는 것 같이 보입니다. 다만 매수인 입장에서 이번 거래금액이 취득가액이 되다 보니 거래 가액이 낮게 신고되면 취득가액이 낮아 나중에 팔 때 양도세가 더 많이 나올 수는 있겠지만 1세대 1주택의 요건을 충족한다면 비과세이니 의미가 없을 수도 있습니다.
업계약서는 양수인 입장에서는 대출을 좀 더 많이 실행하기 위해 하게 됩니다. 부동산 담보 대출은 최대 한도가 있기는 하지만 일단 원칙적으로는 거래금액의 몇 퍼센트로 결정되다보니 신고되는 거래가액이 높으면 그만큼 대출 금액도 커질 수 있습니다. 또한 거래 가액이 취득가액이 되므로 취득가액이 커지면 아무래도 나중에 양도세 부담이 줄어들 수 있다는 장점이 있기도 합니다. 양도인 입장에서는 거래 금액이 높아지면 양도세가 많이 나오겠지만 만약 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 관계가 없기 때문에 업계약서의 작성을 받아들이기도 합니다. 물론 이것이 큰 오산이죠.
다운계약서를 쓰면 받는 불이익(처벌)
1. 양도소득세 비과세 감면 배제
일단 가장 큰 불이익은 다운계약서의 최대 목적이었던 양도세 절감이 오히려 양도세 폭탄이 되어 돌아 올 수 있습니다. 먼저 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 특히 1세대 1주택의 경우 12억을 초과하지 않으면 양도차익이 얼마가 되었던 세금은 면제가 됩니다. 하지만 다운계약서의 작성이 적발되면 이 비과세가 배제됩니다. 따라서 아무리 1세대 1주택 비과세이더라도 애초부터 비과세 대상이 아닌 것으로 보아 실제 거래가 기준으로 양도세를 계산하여 납부해야 됩니다. 만약 취득 후 기간이 오래 지나 가격 상승이 높았다면 어마어마한 세금이 부과될 수 있습니다.
이 비과세 배제는 매도인에게만 해당되는 것이 아니라는 것이 문제입니다. 가끔 나는 매수자니까 지금 다운계약서 써주고 한참 지나서 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 요건이 되니 괜찮을 거라고 생각하겠지만 그렇지 않습니다. 취득할 때 계약서도 허위계약서임이 나중에 적발되면 해당 주택에 대한 1세대 1주택은 적용받지 못하게 됩니다.
2. 양도소득세에 가산세 추가
일단 비과세 규정이 배제되기 때문에 거래 후 시간이 지나 적발된다면 거래 시기로 돌아가 거래 시점에서 양도소득세를 재 산정하게 됩니다. 그리고 그 당시에 신고 의무를 이행하지 않았기 때문에 무신고 가산세(일반 20%, 부정행위 40%)가 추가되며 그 거래 시점부터 현재 까지 세금을 내지 않았으므로 납부지연 가산세까지 추가로 내야 합니다.
3. 처벌 과태료
단순히 세금만의 문제는 아닙니다. 허위 계약서로 인한 과태료 처분도 받을 수 있는데 이 때 과태료는 거래가액의 5%로 꽤 금액이 클 수 있습니다.
4. 공인중개사 처벌
허위 계약서 작성에 만약 공인중개사가 껴 있다면 해당 공인중개사는 면허에 문제가 생기고 현금영수증이나 세금계산서 미 발행 등으로 세금을 추징 당할 수 있습니다.