상속받은 주택과 1세대 1주택 양도세 비과세의 관계

1세대 1주택이며 양도세를 비과세하는 규정이 있습니다. 그런데 1세대 1주택으로 살다가 부모님이 돌아가시면서 본인 의사와는 상관없이 다른 주택을 상속 받는 경우에는 어떻게 될까요? 1세대 1주택 양도소득세 비과세에는 말그대로 1주택이어야 하는 요건이 있습니다. 상속받은 주택까지 합하면 2주택자가 되어 비과세 적용을 못 받는 걸까요?

 

1세대 1주택의 비과세 요건

비과세 요건을 설명하려는 글이 아니니 짧게 요약해서 언급을 하겠습니다. 일단 한세대에서 세대 구성원이 소유한 주택이 하나여야 합니다. 그리고 2년 이상 보유해야 하죠. 만약 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유하고 그 보유한 기간 중에 2년 이상의 거주도 했어야 합니다. 

 

 

여기서 유의해야 하는 점은 취득 시점에서 조정대상지역이어야 한다는 것입니다. 양도하는 시점이 아닙니다. 따라서 양도하는 시점에서 조정대상지역이 아니더라도 과거 몇 년전에 조정대상지역에 해당하는 지역이었다면 다시 한번 검토해 보아야 합니다. 이 경우 반드시 2년 거주 요건을 채워야 합니다. 

 

일반 주택을 보유하다가 상속을 받은 경우

이미 주택을 한 채 가지고 있었고 그 이후에 상속을 받았다고 가정해 봅시다. 이 경우 상속을 받은 시점부터는 2주택자가 됩니다. 다만, 기존 주택을 양도하는 시점에서 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때는 상속 받은 주택은 주택수 계산에서 제외합니다. 이것을 상속 주택 특례라고 합니다. 

이렇게 되면 상속 받은 주택과 관계없이 기존의 주택이 요건만 충족한다면 비과세 받는 데에는 무리가 없습니다. 

 

 

상속을 받은 이후 일반 주택을 취득하는 경우

이런 경우도 있을 수 있습니다. 부모님이 돌아가시기 전에는 무주택자였다가 상속으로 집 한 채를 상속받은 상태에서 일반 주택을 추가로 취득하는 경우입니다. 이 때 양도하는 시점에서 보면 위의 경우와 마찬가지로 2주택자입니다. 하지만 이 경우에는 1세대 1주택의 비과세 요건을 채웠더라도 비과세를 받을 수 없습니다. 상속 주택을 주택수 계산에서 제외하는 것은 상속 개시 시점에 이미 주택을 소유하고 있는 경우입니다. 

 

상속을 받은 이후 상속 주택을 먼저 양도하는 경우

이때에는 일반 주택을 1주택으로 보기 때문에 2주택자로서 양도세가 과세 됩니다. 

 

상속주택을 여러명이 공동으로 상속받은 경우

공동으로 소유하고 있는 주택은 공동 소유자 각각이 주택을 소유하고 있는 것으로 보는 것이 원칙입니다. 하지만 상속 주택의 경우에는 지분이 가장 많은 자가 소유한 것으로 보고 소수지분자는 주택을 소유하지 않을 것으로 보게 됩니다. 따라서 소수지분자의 경우에는 주택으로 보지 않기 때문에 영향이 없으며 지분이 가장 많은 자의 경우에도 위의 상속 주택 특례가 적용되기 때문에 역시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 

 

같은 세대를 구성하다가 상속을 받은 경우

같은 세대에서 자녀가 1주택을 소유하고 아버지가 1주택을 소유하다가 아버지의 사망으로 아버지 소유의 주택을 상속받게 되는 경우에는 비과세 적용이 불가능합니다. 이 때에는 상속 전부터 1세대 2주택이었기 때문에 같은 세대에서 명의 변경만 이루어진 것으로 보아 비과세 적용은 되지 않습니다. 

하지만 상속 개시 전에 동거 봉양의 목적으로 합가를 한 경우라면 가능합니다. 부모님을 봉양할 목적으로 1주택 소유자가 1주택을 소유한 부모님과 합가로 인해 1세대 2주택이 된 경우로서 이후 부모님의 사망으로 주택을 상속받았다면 상속 주택 특례 적용이 가능합니다.