아파트나 상가 같은 부동산 거래를 하다 보면 등기부등본을 보게 됩니다. 공인중개사가 중개를 하는거라면 반드시 보여주기는 하는데 개인간 거래에서도 꼭 확인해야 할 서류입니다. 그런데 등기부등본을 보다 보면 채권최고액이라는 말이 나옵니다.
등기부등본과 근저당권
등기부등본은 등기를 해야 하는 사항들에 대해 자세한 내용을 보여주는 서류라고 생각하시면 됩니다. 보통은 부동산 등기부등본을 생각하지만 주식회사 같은 법인사업자는 법인등기부등본이라는 서류가 있습니다. 등기부등본은 법원에서 관리하고 있어 오프라인에서 이 서류를 떼려고 하면 등기소를 방문해야 하고 온라인으로 뗄때는 대법원인터넷 등기소 사이트를 들어가야 하죠.
부동산의 경우 등기부등본에서 보여주는 내용은 해당 물건에 대한 설명과 소유권, 그리고 대출이 있다면 담보내역 또는 전세권이나 지상권 등 타인의 권리 행사 내역이 표기되어 있습니다. 보통 아파트 같은 공동 주택의 경우에는 ‘집합건물’이라고 해서 하나의 등기부등본에 건물 내역과 토지 내역이 함께 나오고 상가용 건물이나 단독 주택처럼 집합 건물이 아닌 경우에는 토지 등기부등본과 건물 등기부등본이 별도로 있습니다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 이렇게 세부분으로 나뉘어 있습니다. 표제부에서는 소재지와 면적, 용도 등이 표시되고 갑구에서는 소유권에 대한 사항들이 표시됩니다. 그리고 마지막으로 을구에서는 소유권 이외의 권리에 관한 사항들을 표시하는데 오늘 얘기하려고 하는 채권최고액은 이 부분에 표시됩니다. 특수한 경우 말고는 대부분 을구에는 부동산을 담보로 대출을 받은 경우 근저당권이 표시됩니다. 근저당권은 은행 등에서 대출을 해줄 때 해당 부동산을 담보로 잡게 되면 담보로 삼았다는 뜻과 금액을 표시하는 것을 말합니다.
등기부등본과 채권최고액
그런데 이 근저당권 부분을 보게 되면 항상 채권최고액이라는 용어가 나옵니다. 대출을 했으면 대출 금액이라고 하면 되지 왜 채권최고액이라고 할까요? 그건 만일의 상황까지 대비하여 금액을 책정했기 때문입니다. 무슨말이냐하면 예를 들어 어떤 사람이 부동산을 담보로 100만원을 빌렸다고 해 봅시다. 그러면 은행은 만약 이 사람이 대출을 상환하지 못할 경우 해당 부동산을 경매로 처분하여 처분 금액 중 빌려준 금액만큼을 가져와야 하기 때문에 등기부등본에 표시를 해 놓아 내가 먼저라고 알려야 합니다. 그걸 저당권을 설정했다고 하는데 얼마를 가져올 수 있는 지를 표시해야 합니다.
대출 금액이 100만원이니 100만원만 표시하면 될까요? 그러면 안됩니다. 은행 입장에서는 밀린 이자가 생길수도 있고 경매를 진행하기 위해 여러 비용도 들어갈 것입니다. 그래서 은행은 대출 금액 회수 과정에서 들어갈 수 있는 비용까지 고려하여 대출 금액보다 상향하여 금액을 잡게 됩니다. 이를 채권최고액이라고 합니다.
채권최고액은 보통 대출 금액의 20%~30%를 올려 잡습니다. 예를 들어 부동산을 담보로 16억을 빌렸다면 20%를 올려 19억 2천만원을 채권최고액으로 잡게 되는 식입니다. 그래서 만약 집이나 상가를 임차할 경우에는 이 ‘채권최고액’을 의미있게 생각해 봐야 합니다. 만일 문제가 생겼을 때 이 부동산의 시세가 등기부등본에 표시되어 있는 채권최고액을 제하더라도 나의 보증금까지 회수할 수 있는 여력이 있는 지를 고려하여 턱없이 부족할 경우 임대를 다시 생각해 봐야 하는 것입니다.