자금조달계획서 실시간 검증, 어떻게 써야 할까?

얼마 전 국세청이 앞으로는 자금조달계획서를 실시간으로 검증한다고 밝혔습니다. 예전에는 문제가 있어 보이는 경우만 국세청에 통보됐는데요. 이제는 좀 더 신경써야 합니다. 그러면 어떻게 써야 문제되지 않고 안전한 상황이 될까 알아보았습니다. 

 

1. 자금조달계획서 바뀌는 부분

자금조달계획서는 주택을 취득할 때 써야 하는 서류입니다. 말그대로 주택을 취득하는 취득 자금이 어디서 왔는지를 밝히는 자료라고 할 수 있죠. 자금조달계획서는 결국 부동산 거래에 있어 자금의 출처를 명확히 밝히고 편번 증여나 불법자금을 막기 위해 생겨난 제도입니다. 자금조달계획서에는 자금의 출처를 명시하고 필요한 경우 입증할 수 있는 부속서류까지도 함께 제출하게 되어 있어 적법한 돈이 아니면 취득자금에 기입이 어렵습니다. 

자금조달계획서는 부동산 취득할 때 제출을 하게 됩니다. 그리고 국토교통부 등 관할 부서에서 1차 확인을 하게 되는데요. 여기서 별 문제가 없어 보이는 경우에는 국세청 통보없이 넘어가고 편법 증여나 소득 탈루 등의 의심되면 국세청에 통보하여 정밀 검증을 하게 됩니다. 그렇다 보니 자금 출처에 큰 문제가 없으면 그냥 형식적인 서류라는 인식이 있고 문제가 있더라도 모든 경우가 다 세무조사로 연결되지 않았었습니다. 

그런데 얼마전 국세청이 이 자금조달계획서를 실시간으로 제공받는다고 밝혔습니다. 따라서 이제는 국토교통부를 통하지 않더라도 바로 국세청이 자금 출처 내용을 확인할 수 있게 됩니다. 이렇게 되면 국세청이 서류 검토 후에 자금 출처로 기재한 소득 대비 신고 소득이 모자라는 경우 확인을 하게 됩니다. 혹은 증여나 차입으로 기재했을 때 증여세를 신고했는지 여부를 바로 확인할 수 있게 되는 것입니다. 그래서 이제는 대충 제출만 하면 된다는 인식은 세금적으로는 조금 위험한 발상이 될 수 있어 주의가 필요합니다. 

 

 

2. 자금조달계획서 제출 대상

자금조달계획서를 제출해야 하는 사람은 주책을 취득하는 사람으로서 2가지 경우입니다. 일단 주택의 위치가 규제지역에 해당한다면 꼭 자금조달계획서를 작성해야 합니다. 2025년 10월 현재 서울 전지역이 규제 대상 지역에 포함되고 있으며 경기권도 (과천시, 광명시, 성남시 분당구ㆍ수정구ㆍ중원구, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시) 등 12개 지역이 포함됩니다. 이러한 지역에서는 금액과 상관없이 반드시 자금조달계획서를 작성하여 제출해야 합니다. 

두번째는 6억원 이상의 주택을 취득할 때입니다. 금액 기준은 규제 지역 상관없이 적용됩니다. 따라서 위의 규제지역이 아니더라도 6억원 이상의 주택을 거래하고자 하는 경우 자금조달계획서를 반드시 제출해야 합니다. 그리고 제출은 매매계약체결일로부터 30일 이내에 실거래 신고하고 함께 제출하게 됩니다. 따라서 주택을 취득하려고 계획을 세웠다면 미리 대략적인 자금 출처에 대해 생각을 해 놓고 계약을 체결한 후 증빙 서류들을 챙겨 놓아야 합니다. 

 

 

3. 자금조달계획서 작성 항목

자금조달계획서는 크게 자기자금과 차입금 크게 두 가지로 구분됩니다. 먼저 자기자금은 실제 예금액이나 주식 채권 또는 증여나 상속 받은 금액으로 구분하고 이 외 현금이나 부동산 매각대금 등으로 구성되어 있습니다. 따라서 먼저 예금액을 확인하고 주식 또는 부동산의 처분 대금, 그리고 증여나 상속 받은 금액 순으로 확인하여 기재합니다. 특히 증여나 상속 받은 금액이 있다면 증여세 신고 혹은 상속세 신고 사실에 맞추어 금액을 기준해야 합니다. 

차입금은 금융기관으로부터 받는 담보대출이나 신용대출을 기재하고 임대보증금 승계가 있는 경우 구분하여 기재합니다. 특히 부모님이나 가족 간의 차입금에 대해서는 차용증과 이체내역 이자율 등 실제 차입을 입증할 수 있는 경우에만 기재하여야 합니다. 이 부분에 대해서는 국세청이 까다롭게 보기 때문에 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 가족에게서 차입한 금액이 있다면 이를 입증하기 위해 사전에 전문가와의 상담을 통해 미리 준비를 해야 합니다. 

 

4. 자금조달계획서의 증빙 서류

자금조달계획서에 기재하는 금액은 단순한 기재로 끝나는게 아니라 이를 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다. 그러기 위해서는 그에 따른 증빙 자료가 필요하죠. 만약 미흡하게 되면 먼저 소명 요구가 있게 되고 더 나아가면 국세청의 자금출처조사까지 이어질 수 있습니다. 

(1) 자기자금의 서류

가장 먼저 자기자금 중 금융기관의 예금액은 예금잔액증명서를 발급받아 첨부하면 됩니다. 그리고 주식이나 채권의 매각 금액은 증권사에서 그에 대한 확인서를 발급해 주니 거래하는 증권사에 문의해 보면 됩니다. 보유했던 부동산의 매각 대금은 매매계약서 등으로 입증할 수 있습니다. 증여나 상속 받은 금액은 그에 대한 증여세 신고서, 상속세 신고서로 입증할 수 있습니다. 증여나 상속이 있었던 경우에는 이런 이유로 가능한 신고를 하는 것이 좋습니다.

(2) 차입금 등

금융기관에서의 차입금은 부채증명서 등을 발급받으면 됩니다. 임대보증금이라면 임대차계약서가 증빙 서류가 될 것인데 개인간 차입에 대해서는 차용증과 실제 상환 내역 등을 꼼꼼히 준비해야 합니다. 특히 앞에서도 말했듯이 가족간의 차입에 대해서는 더운 신경써야 하는데요. 이 부분에서 조금이라도 명확하지 않으면 국세청이 증여로 판단할 가능성이 높습니다. 예를 들어 가족간 차입은 차용증 하나만으로는 인정받기 어렵습니다.