한참 부동산 가격 급등기에 만들어진 정책 중 2주택자나 3주택 이상자 등 다주택자가 주택을 양도할 때 양도소득세를 중과 하는 규정이 있었습니다. 그런데 최근 이 중과 세율 적용에 대해 한시적으로 배제하는 개정이 있었습니다. 올해 이 개정된 규정에 다시 변경 내용이 추가되었습니다.
다주택자 양도소득세 중과
‘중과’라는 것은 일반 세율보다 더 높은 세율을 적용하는 것을 의미합니다. 보통은 세법에서 중과를 두는 이유가 일종의 벌칙이나 혹은 부동산 시장 과열을 방지하기 위한 일종의 정책적인 목적을 가지고 있습니다. 그 중 대표적인 것이 양도소득세의 중과를 들 수 있습니다.
일단 양도소득세에서 중과를 두고 있는 경우는 여러 가지가 있는데 잘 알려져 있는 항목이 2주택 이상을 소유하고 있는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 있죠. 일반 지역은 아니고요. 조정대상지역 내에서 2주택 이상을 소유하고 있는 경우 1주택 외에 양도하는 주택의 양도소득이 발생할 때에는 기본 세율에 일정률을 더하여 적용합니다. 현대 양도소득세율의 기본 세율은 과세표준 금액에 따라 최소 6%에서 최대 45%까지 적용하고 있죠.
중과 세율 적용은 2주택자의 경우에는 20%를 기본세율에 더하고, 3주택 이상자의 경우에는 30%를 더하여 적용하게 됩니다.
다주택자 양도소득세 중과 배제
그런데 어느 시기부터 부동산 시장이 오히려 침체를 염려하게 되었습니다. 그렇다 보니 또 이에 맞는 정책이 필요했는데요. 여기서 나온 것이 위의 중과 적용을 하지 않는 것입니다. 일단 한시적으로 정하고 있었는데요. 보유 기간 2년 이상된 주택에 대하여 2024년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 중과 세율을 적용하지 않는 것으로 시행령에서 정하였습니다. 그래서 현재까지는 2주택 이상자가 양도를 하더라도 중과 세율이 적용되지는 않고 있습니다.
중과 배제의 변경 내용
위의 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 조금 변경이 되었습니다. [소득세법 시행령 제167의3]에서 정하고 있는데요. 변경 내용은 일단 2가지로 나눌 수 있습니다.
1. 다주택자 양도세 중과 배제 기간
위에서도 잠시 설명드렸지만 현재 규정으로는 중과를 배제하는 기간이 올해 2024년 5월 9일까지로 되어 있습니다. 그런데 이번 시행령 개정을 통해 이 기간을 2025년 5월 9일까지로 1년 더 연장하기로 하였습니다. 이 기간내에 양도하는 경우에는 조정대상지역 내 주택이라도 중과를 적용하지 않게 됩니다.
2. 중과 배제 주택 추가
양도세 중과의 대상이 되는 2주택자 3주택자의 기준에서 주택 수를 계산할 때 주택에 산입되지 않는 경우를 규정하였습니다. 다음에 해당하는 주택은 주택수를 계산할 때 빼고 생각하게 됩니다.
소형 신축주택
- 전용면적 60제곱미터 이하
- 취득가액 6억원(수도권), 3억원(비수도권) 이하
- 준공시점 24.1.10 ~ 25.12.31
- 아파트 제외
준공 후 미분양 주택
- 전용면적 85제곱미터 이하
- 취득가액 6억원 이하
- 비수도권 소재
위의 두가지 경우에 해당하는 주택을 2024년 1월 10일 부터 2025년 12월 31일 사이에 취득하는 경우에는 양도세 중과 규정을 적용할 때 주택 수에 포함하지 않습니다. 여기서 주의할 점은 배제 기간에 따른 중과 적용 배제는 양도 시점이 기준이 되고 중과 배제되는 주택 규정은 취득 시점이 기준이 된다는 것입니다.