상속세는 10억원까지는 안 나온다고 합니다. 그래서 보통 서민인 우리네는 사실 상속세하고는 좀 거래가 멀리 있죠. 그런데 취득세는 다릅니다. 주택 한 채를 받아도 취득세는 내야 하니까요. 그래서 오늘은 상속세보다 상속 받은 주택의 취득세에 대해 알아보겠습니다.
주택의 취득세
주택을 취득하면 당연히 발생하는 세금이 취득세 입니다. 사실 취득세는 주택에만 있는 것은 아니죠. 등기가 필요한 거의 모든 자산들이 취득세가 있습니다. 주택 뿐만 아니라 상가를 사더라도 오피스텔을 사더라도 자동차를 사더라도 취득세는 냅니다. 어찌 보면 세상을 살면서 거의 대부분의 사람들이 한 번은 내보는 세금이 취득세 아닐까 합니다.
오늘 얘기는 주택에 관한 취득세 입니다. 그 중에서도 상속 받은 주택에 관한 것이죠. 취득세도 그동안 부동산 경기에 따라 정책적으로 변해 왔습니다. 그러다 보니 단순하지가 않고 여러 모로 복잡하게 생겼습니다. 집 한 채를 사는 지, 두 채를 보유하고 있는 지, 혹은 매매인 지 증여인지에 따라 세율 자체가 달라집니다. 심지어 지난 해 까지는 부동산 가격 상승을 억제하기 위해 증여에 대해서는 최고 12%까지 취득세를 부과 하기도 했죠. 12%면 6억짜리 집을 증여할 때 증여세와는 별도로 증여 받은 사람이 취득세를 7천 2백만원을 내야 한다는 말입니다.
주택의 취득세율
일반적으로 취득세율은 3%~4%가 대부분이었습니다. 하지만 여러 정책으로 그동안 상황마다 다른 세율을 적용하다 보니 세율의 종류가 많아졌네요.
일단 주택을 매매로 취득하는 경우 6억 이하의 주택이라면 1%로 생각하시면 됩니다. 그 외에 9억을 초과하면 3%로 올라가고 조정대상지역 3주택자는 6%까지 올라갑니다. 예전에는 12%까지 적용했는데 조금은 완화가 된 것이죠.
증여로 인해 취득하는 경우는 조금 다릅니다. 증여를 원인으로 취득하게 되는 경우 3.5%를 적용하고 조정대상지역 내 3억원 이상 주택이라면 6%를 적용합니다. 이 세율 역시 12%에서 많이 완화가 된 것입니다.
상속의 경우에는 2.8%를 적용합니다. 그리고 이러한 취득세는 계산 시 취득세만 있는 것은 아닙니다. 0.1% ~ 0.4%의 교육세를 함께 내야하고 국민주택 규모를 초과하는 경우에는 농어촌특별세가 함께 부과됩니다.
주택 취득세 과세표준
주택의 취득세를 계산할 때는 기준이 되는 금액을 정해야 합니다. 취득세는 지방세로서 그동안은 시가표준액, 공시지가, 공동주택공시가격 등이 사용되었는데요. 이제는 매매나 증여 시에 시가(거래가액)를 사용하게 되었습니다. 보통은 공시가액이 실제 거래 가격보다 많이 낮기 때문에 취득세가 실제보다 낮게 발생했지만 이제는 취득세 부담도 상당할 것으로 보입니다. 하지만 상속의 경우에는 아직 공시가격을 사용하고 있습니다.
상속 주택의 취득세
일단 상속으로 주택을 취득하는 경우 공시가격을 사용한다고 말씀 드렸습니다. 그런데 취득세율은 조금 자세한 설명이 필요합니다. 원칙적으로는 2.8%의 세율을 적용합니다. 하지만 상속 주택을 상속인 중 무주택자가 상속 받는 경우에는 특례 세율인 0.8%를 적용하도록 되어 있습니다.
| 상속취득 | 주택수 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 |
| 1주택 | 0.8% | 0.16% | ||
| 2주택 | 2.8% | 0.2% | 0.16% |
만약 5억원짜리 집 한 채를 상속받을 때 이미 주택을 가지고 있는 상속인이 상속받는 경우 취득세는 1,400만원이 되고 무주택자인 상속인이 상속을 받게 되면 400만원이 되어 둘의 차이가 1천만원이나 됩니다. 따라서 상속을 받게 되는 경우 이 점을 고려하시면 상속 받는 사람을 정할 때 도움이 될 것입니다.
또한 주택 한 채를 여러 상속인이 공동으로 상속받게 되는 경우 가장 지분이 큰 사람을 기준으로 판단합니다. 만일 아버지가 돌아가시고 집 한 채를 자녀1과 자녀2가 60대 40으로 지분을 취득하게 되는 경우, 자녀1이 무주택자이고 자녀2는 유주택자라면 지분이 60으로 더 큰 자녀 1을 기준으로 정해지므로 이 때는 무주택자가 취득하여 1가구 1주택이 되는 것으로 보아 0.8%의 세율을 적용하여 취득세를 산정합니다.