매월 12월이 되면 종합부동산세 고지가 됩니다. 12월 15일까지 납부해야하는 2025년 종부세는 누가 내고 어떤 경우에 내야하는 걸까요? 복잡한 종부세 내용을 국세청이 발표한 QnA를 통해 정리해 보겠습니다.
1. 종합부동산세는 누가 어떻게 내나요?
종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 개인마다 소유한 주택이나 토지의 공시가격 기준으로 다음과 같이 자산별 공제액을 초과하는 경우 부과됩니다.
- 주택(아파트,다가구,단독주택 등) : 9억원 (단, 1세대 1주택자 12억원)
- 종합합산 토지(나대지, 잡종지 등) : 5억원
- 별도합산 토지(상가, 공장 부속토지 등) : 80억원
종부세 과세 대상이 되는 사람은 11월말 정도되면 기본적으로 세무서가 고지서를 보내줍니다. 그러면 이대로 납부해도 되고 만약 납세자가 신고를 원하는 경우에는 12월 15일까지 자진 신고 납부를 할 수도 있습니다. 자진 신고를 하면 이미 고지된 고지세액은 취소됩니다.
2. 재산세와 종합부동산세 과세는 어떤 관련이 있나요?
재산세와 종부세는 과세 대상 물건이 동일합니다. 그래서 보통 종부세를 내는 분들은 당연히 재산세도 이미 냈을 겁니다. 과세는 먼저 1차로 주택이나 토지 소유자에 대해 관할 시 군 구에서 재산세를 부과합니다. 그리고 나서 2차로 전국에 소재한 위의 자산별 구분에 따라 인별로 합산하여 종부세를 결정하고 고지하게 됩니다.
3. 종합부동산세 1세대 1주택자?
종부세에서 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 단독으로 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법상 거주자를 의미합니다.
4. 주택 수 계산은 어떻게?
종부세에서 주택 수는 숫자에 따라 세율 적용이 달라지기 때문에 매우 중요합니다. 원칙적으로 주택 수는 개인별로 전국에 보유하고 있는 주택을 모두 합한 개수입니다.
먼저, 임대주택 등 합산배제 주택에 해당하는 주택은 주택 수 계산에서 제외됩니다. 그리고 주택의 건물이 아닌 부속토지만 소유한 경우 또는 주택의 일부 지분만 소유한 경우에도 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수를 계산합니다. 그리고 상속받은 주택이나 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우에는 납세자의 신청에 따라 주택 수 산정에서 제외합니다.
5. 종합부동산세 세부담상한 제도는 무엇인가요?
종부세에는 일시적으로 세금이 급증하는 경우 상한선까지만 납부하도록 하는 세부담상한 제도가 있습니다. 종부세는 공시가격에 따라 부과액이 달라지다보니 공시가격이 상승하게 되면 아무래도 세액이 갑자기 증가할 수도 있습니다. 그래서 과세유형별로 직전연도에 재산세액과 종합부동산세(세부담상한 적용 전) 합계액보다 올해 금액이 150%를 초과하는 경우 그 초과액은 납부하지 않습니다.
6. 나의 종부세 대상 주택 토지와 계산 내역을 확인하는 방법?
홈택스에서 확인할 수 있습니다. 고지서를 받았다면 고지서 상에 QR코드 접속으로 들어갈 수도 있으며 홈택스로 접속하는 경우에는 종합부동산세 메뉴에서 ‘과세물건 및 세액 상세내역 조회’로 들어가면 확인할 수 있습니다. 물론 홈택스 이용이 어려운 분들은 관할 세무서를 직접 방문하면 확인할 수 있습니다.
7. 조정대상지역 내 임대주택을 취득한 경우 합산배제에 해당하나요?
개인인 경우 1세대가 국내에 1주택 이상을 소유한 상태에서 조정대상지역 지정 공고일(2018.09.13)이 지난 후에 새로 취득한 경우 매입임대주택은 합산배제에서 제외됩니다. 물론 조정대상지역 지정 공고일 이전에 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우 합산배제가 됩니다.
8. 2025.10.15일 조정대상지역 지정과 종합부동산세
지난 10월 15일 주택시장 안정화 대책이 발표되면서 조정대상지역이 새롭게 지정이 되었는데요. 종부세의 과세기준일은 당해 6월 1일이기 때문에 이후 지정된 조정대상지역은 올해 부과되는 종부세에 영향을 미치지 않습니다. 이에 따라서 기존의 조정대상지역이었던 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 당연히 올해 종부세에 영향을 미치지만 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당구 수정구 중원구, 수원시 영통구 장안구 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 지역은 올해에는 영향을 미치지 않습니다.
9. 합산배제, 특례 신청을 하지 못한 경우?
합산베재나 종부세 특례 신청은 기간이 있습니다. 9월 16일부터 9월 30일까지인데 이 기간에 신고나 신청을 못한 경우에는 이미 고지서가 발부되었더라도 종부세 신고 기간인 12월 1일부터 12월 15일에 신고서를 제출하면서 신청하면 됩니다. 이때 이미 고지된 납부세액은 취소됩니다.
10. 수도권에 소재하는 공시가격 4억원 이하의 주택과 1세대 1주택 특례
지방에 소재하는 저가 주택의 경우 1세대 1주택자 특례 적용을 판단할 때 주택수에 포함되지 않습니다. 하지만 저가 주택이라해도 수도권에 소재하는 경우에는 주택 수에 포함됩니다. 수도권은 서울시와 경기도, 인천시가 들어가는데 이 중에서도 경기 가평군 연천군, 인천 강화군 옹진군은 제외되므로 이 지역의 저가 주택은 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.