오피스텔은 양도세에서는 상업용 건물로 보는데요 그런데 주거용으로 사용하는 오피스텔은 어떻게 될까요? 주택으로 본다면 1세대 1주택 비과세도 가능하지 않을까요? 오늘은 주거용으로 사용한 오피스텔을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.
1세대 1주택 비과세
양도소득세는 부동산을 팔 때 취득 시점보다 차익이 생기면 그 양도 차익에 대해 내는 세금입니다. 양도소득세 과세 대상에는 부동산만 있는 것은 아니나 보통은 부동산을 많이 생각하죠. 이런 부동산에는 집도 해당합니다. 그래서 아파트를 팔거나 단독 주택을 팔거나 양도세는 반드시 고민해야 합니다. 하지만 모든 사람이 양도세를 내지는 않습니다. 왜냐하면 주택은 차익을 얻기 위하여 구입하는 경우도 있지만 대부분은 생활을 하기 위한 실거주 목적으로 구입하기 때문입니다. 내가 살고 있는 집 한 채까지 세금을 물리면 너무 가혹합니다.
1세대 1주택 비과세 제도라는 것이 있습니다. 1세대 즉, 한 가구가 실제 살고 있는 집 한 채만 있다면 양도소득세를 과세하지 않는다는 것입니다. 1세대 1주택 비과세에는 여러 요건들이 있습니다만 간략히 풀어 보면 이렇습니다.
한 세대를 구성하고 있는 모든 세대원이 소유하고 있는 주택이 한 채로서, 취득하고 2년이 지난 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 과세 하지 않는다는 것입니다.
오피스텔의 1세대 1주택 적용
그렇다면 비과세는 주택만 해 줄까요? 맞습니다. 1세대 1주택은 주택을 투기재로 보지 않고 필수재로 보기 때문에 세금을 부과하지 않는 것입니다. 따라서 주택만 해 주는 것이죠. 일반 상업용 건물들은 수익 목적의 건물이니 비과세를 할 이유는 없습니다. 그러면 오피스텔은 당연히 상업용 건물이니 과세가 맞는데 왜 오피스텔 얘기를 하나 의문이 생길 것입니다.
이유는 이 ‘주택’의 개념입니다. 사실 세법은 주택을 공부상 용도가 아닌 사실상 용도로 규정하고 있습니다. 따라서 오피스텔을 만약 주거용도로 사용하고 있다면 이를 주택으로 보는 것이죠. 주택으로 보기 때문에 당연히 1세대 1주택 비과세 대상에도 들어가는 것입니다. 하지만 반대로 주택과 오피스텔 각 한 채씩을 가지고 있을 때 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 이 역시 주택으로 보아 1세대 2주택이 되는 것은 유의해야 합니다.
오피스텔을 1세대 1주택 비과세 하는 조건
일단 해당 오피스텔이 세법에서 말하는 주택에 해당되어야 합니다. 즉, 사실상 주거용으로 사용되어야 한다는 것이죠. 그리고 나서 1세대 1주택 비과세 규정을 다시 따져보면 됩니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 양도일 현재 한 세대가 하나의 주택을 가지고 있어야 하며 해당 주택을 취득한 지 2년이 넘어야 합니다. 오피스텔도 마찬가지로 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔 한 채만 가지고 있으며 취득한 지 2년 이상 되어야 하는 것이죠. 다만, 오피스텔은 이 ‘2년’의 의미가 일반적인 주택과는 조금 다릅니다.
오피스텔은 2년을 따질 때 실제 취득한 시점이 아닌 사실상 주거용으로 사용한 날을 기준으로 합니다. 취득할 때부터 주거용으로 사용했다면 관계없지만 처음에는 상업용으로 사용하다가 중간에 주거용으로 변경했다면 이 날부터 2년을 계산해야 한다는 것입니다. 예를 들어 2020년 1월 1일에 오피스텔을 취득한 후 2022년 1월 1일부터 주거용으로 사용했다면 보유 기간 2년은 2022년 1월 1일부터 현재까지를 계산해야 한다는 것입니다.
따라서 주거용으로 사용하던 오피스텔을 양도하는 경우 만약 1세대 1주택이라고 생각하여 양도세가 비과세될 것이라는 생각을 가지고 있다면 이 부분을 꼭 한 번 확인해 보아야 합니다. 많은 경우 양도 시점에서 1세대 1주택이라고 생각하여 비과세 신고를 하지만 종종 사실상 주거용으로 사용한 날부터 따지면 2년이 되지 않아 비과세를 못 받는 경우가 있습니다. 실제 국세청도 이런 사례들을 공지하고 있는 것을 보면 생각보다 이런 경우가 많은 것 같습니다.
한가지 더 생각해야 할 것이 있습니다. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 이를 입증해야 할 경우가 생길 수도 있는데요. 단순히 주민등록이 되어 있는 것만 가지고는 다툼이 발생할 수도 있어 전입 신고 내역 뿐만 아니라 사진이나 수도 전기 사용내역 또는 주차 카드 등의 증빙들도 챙겨 놓는 것이 도움이 됩니다.